Cẩm nang bảo trì hệ thống PCCC cho trường học, văn phòng, căn hộ và trung tâm dữ liệu

Bảo trì hệ thống PCCC không chỉ là thay bình chữa cháy hết hạn. Một tòa nhà nhiều tầng có hàng trăm đến hàng nghìn thiết bị: đầu phun sprinkler, đầu báo khói, van, bơm, quạt tăng áp, đèn exit. Thiết bị nào không được kiểm tra định kỳ thì đến lúc cháy mới biết nó không hoạt động.

Cẩm nang này do TECO MSC – bộ phận bảo trì của Công ty CP Kiến trúc và Xây dựng TECO – tổng hợp: tần suất bảo dưỡng theo quy định, danh mục công việc bảo trì hệ thống PCCC cho từng loại hình công trình, và trình tự thực hiện.

1. Tần suất bảo dưỡng theo quy định hiện hành

Từ 30/12/2025, tần suất bảo dưỡng phương tiện, hệ thống PCCC áp dụng theo mục 1.5.13 QCVN 10:2025/BCA, ban hành kèm Thông tư 103/2025/TT-BCA (tóm tắt trên Thư viện pháp luật):

Hệ thống / thiết bị	Tần suất tối thiểu
Hệ thống báo cháy tự động, thiết bị báo cháy độc lập	1 lần/năm
Đèn chiếu sáng sự cố, đèn chỉ dẫn thoát nạn (exit)	1 lần/năm
Hệ thống loa hướng dẫn thoát nạn	1 lần/năm
Hệ thống cấp nước chữa cháy ngoài nhà	1 lần/năm
Hệ thống họng nước chữa cháy trong nhà (vách tường)	1 lần/năm
Hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động (sprinkler, khí, aerosol…)	1 lần/năm
Bình chữa cháy	6 tháng/lần

Nếu tiêu chuẩn của thiết bị hoặc nhà sản xuất quy định thời hạn ngắn hơn thì làm theo thời hạn ngắn hơn.

2. Danh mục công việc bảo trì theo từng hệ thống

2.1. Hệ thống chữa cháy bằng nước

• Cụm bơm (bơm điện, bơm bù áp, bơm diesel): chạy thử từng bơm; kiểm tra tủ điều khiển, công tắc áp lực, chế độ tự khởi động khi áp lực giảm; vệ sinh phòng bơm.
• Van và đồng hồ: van cổng, cụm van báo động, đồng hồ áp lực, đồng hồ lưu lượng, công tắc dòng chảy, công tắc giám sát van, van xả tầng, van giảm áp tầng.
• Sprinkler: kiểm tra đầu phun bị sơn đè, bám bụi, bị che chắn; test công tắc dòng chảy tại van xả tầng.
• Họng vách tường, trụ ngoài nhà, trụ tiếp nước: van góc, cuộn vòi, lăng phun, nội quy – tiêu lệnh; thử phun tại trụ ngoài nhà.

2.2. Hệ thống báo cháy

• Tủ trung tâm: vệ sinh, kiểm tra thông số, ắc quy dự phòng, kết nối từng loop, lịch sử lỗi.
• Đầu báo, nút nhấn, chuông/còi đèn, module: vệ sinh; test đầu báo khói bằng bình xịt khói thử, đầu báo nhiệt bằng thiết bị tạo nhiệt; kiểm tra tín hiệu từng thiết bị về tủ.
• Liên động: giả lập tín hiệu báo cháy, kiểm tra quạt tăng áp/hút khói, cửa sập ngăn cháy, thang máy về tầng 1 (nếu thiết kế có liên động).

2.3. Chữa cháy khí, aerosol, báo cháy sớm

Kiểm tra tủ điều khiển xả khí, nút nhấn xả và nút hủy xả, đầu báo, ắc quy, tình trạng bình (hạn, vị trí lắp). Hệ báo cháy sớm hút mẫu khí (ASD/VESDA): kiểm tra ống hút, bộ lọc. Không kích hoạt xả thật khi test – chỉ giả lập tín hiệu.

2.4. Tăng áp cầu thang, hút khói

Vệ sinh quạt và tủ điều khiển; kiểm tra chế độ tự động/tay; đo chênh áp buồng thang; kiểm tra miệng hút khói; test liên động với báo cháy.

2.5. Đèn exit, đèn sự cố, bình chữa cháy, cửa thoát hiểm

Xả – nạp ắc quy đèn exit/sự cố; checklist từng bình (áp lực, chốt, vòi, hạn); kiểm tra tay khóa cửa thoát hiểm, ray và động cơ cửa sập ngăn cháy.

3. Danh mục bảo trì PCCC theo loại hình công trình

3.1. Trường học

• Toàn bộ hạng mục ở mục 2; ưu tiên đầu báo khói (bụi phấn, bụi sân chơi gây báo giả).
• Nút nhấn báo cháy, hộp kính: kiểm tra hư hỏng do học sinh tác động.
• Bình chữa cháy: kiểm tra đúng vị trí, còn chốt, còn áp.
• Quạt hút khói hội trường, nhà đa năng, nhà thi đấu.
• Đèn exit, đèn sự cố hành lang, thang bộ; cửa thoát hiểm không bị khóa trong giờ học.
• Lịch thực hiện: ngoài giờ học, tránh mùa thi.

3.2. Nhà văn phòng

• Toàn bộ hạng mục ở mục 2; tăng áp cầu thang, hút khói hành lang và tầng hầm.
• Sau mỗi lần khách thuê cải tạo: kiểm tra lại vị trí đầu phun, đầu báo bị che hoặc dời sai, kết nối tín hiệu về tủ.
• Cửa ngăn cháy, cửa thang bộ: tay co thủy lực, tự đóng.
• Lịch thực hiện: ngoài giờ làm việc, cuối tuần; test liên động báo trước cho các tầng.

3.3. Trung tâm ngoại ngữ

• Báo cháy, đèn exit/sự cố, bình chữa cháy, bình cầu tự động, sprinkler (nếu có).
• Lối thoát nạn: không để bàn ghế, kệ sách chắn cửa, hành lang.
• Mặt bằng thuê trong tòa nhà: phối hợp ban quản lý khi test tín hiệu về tủ trung tâm của tòa nhà.
• Chuỗi nhiều cơ sở: dùng chung một checklist, gom lịch cả chuỗi, làm ngoài giờ học.

3.4. Căn hộ cao cấp

• Phần chung (ban quản lý): phòng bơm, bể nước chữa cháy, sprinkler tầng hầm, tăng áp thang bộ, hút khói hành lang, báo cháy, đèn exit, cửa ngăn cháy.
• Trong căn hộ: đầu phun, đầu báo, chuông – lên lịch hẹn từng chủ hộ, làm theo tầng.
• Sau khi chủ hộ cải tạo nội thất: kiểm tra đầu phun bị che bởi trần, tủ bếp; đầu báo bị tháo.

3.5. Trung tâm dữ liệu

• Chữa cháy khí/aerosol phòng máy chủ, phòng UPS, phòng điện; báo cháy sớm ASD/VESDA.
• Kiểm tra độ kín phòng (cửa, lỗ xuyên tường) để giữ nồng độ chất chữa cháy.
• Test liên động có phương án cô lập đầu ra xả khí, được bên vận hành phê duyệt trước; không gây gián đoạn hệ thống.
• Báo cháy, đèn exit, bình chữa cháy CO2 cho khu vực thiết bị điện.

4. Trình tự bảo trì PCCC

Bước 1 – Khảo sát, lập danh mục thiết bị

Đếm và lập bảng khối lượng theo từng hệ, từng tầng. Đây là căn cứ báo giá và checklist nghiệm thu.

Bước 2 – Lập kế hoạch thi công

Thống nhất khung giờ (ngoài giờ học, ngoài giờ làm việc, cuối tuần), khu vực che chắn, người phụ trách phía chủ đầu tư.

Bước 3 – Kiểm tra, test từng thiết bị

Làm theo checklist từng hệ ở mục 2; ghi chỉ số áp lực, điện áp, thiết bị lỗi kèm vị trí, ảnh.

Bước 4 – Test liên động toàn hệ thống

Giả lập tín hiệu báo cháy, kiểm tra chuỗi phản ứng: còi đèn – bơm – quạt tăng áp/hút khói – cửa sập.

Bước 5 – Báo cáo, đề xuất thay thế

Bàn giao biên bản, danh sách thiết bị hỏng và đề xuất thay thế. Linh kiện thay thế, phục hồi và chi phí kiểm định phương tiện không nằm trong gói bảo trì – được báo riêng sau khi kiểm tra để chủ đầu tư chủ động ngân sách.

5. Lỗi thường gặp khi bảo trì PCCC

• Bơm để chế độ tay sau lần sửa chữa trước, không tự khởi động.
• Ắc quy tủ báo cháy, đèn exit chai, không còn giữ đủ thời gian.
• Đầu báo khói bám bụi gây báo giả; người dùng tháo đầu báo thay vì vệ sinh.
• Đầu phun sprinkler bị sơn đè khi sơn sửa trần.
• Bình chữa cháy mất áp, mất chốt, bị dời khỏi vị trí.

6. Câu hỏi thường gặp

Bảo trì hệ thống PCCC bao lâu một lần?

Theo QCVN 10:2025/BCA: hệ thống báo cháy, chữa cháy nước, chữa cháy tự động, đèn sự cố – exit ít nhất 1 lần/năm; bình chữa cháy ít nhất 6 tháng/lần.

Gói bảo trì có gồm thay thiết bị không?

Không. Gói bảo trì gồm kiểm tra, vệ sinh, test, căn chỉnh. Thiết bị hỏng được lập danh sách và báo giá riêng.

Bảo trì có phải ngừng hoạt động tòa nhà không?

Không cần. TECO MSC làm ngoài giờ học, ngoài giờ làm việc, cuối tuần; test liên động được báo trước cho người sử dụng.

Liên hệ bảo trì PCCC

TECO MSC nhận khảo sát, lập danh mục thiết bị và báo giá bảo trì hệ thống PCCC cho trường học, văn phòng, trung tâm ngoại ngữ, căn hộ, trung tâm dữ liệu, nhà xưởng tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam.

Hotline: 0911 111 929

Xem thêm: Dịch vụ Bảo dưỡng hệ thống PCCC · Bảo trì định kỳ · Bảo trì theo yêu cầu